All-in-one – городская модель, задающая тренд глобального роста стоимости недвижимости

13:00, 3 декабря 2025 (обновлено в 17:30) 21864

Бишкек (АКИpress) – В настоящее время мировой рынок недвижимости наблюдает стремительный рост модели All-in-one — многофункциональных городских комплексов, интегрирующих в себе все возможности для жизни, работы, отдыха и культурного досуга. Общим и легко различимым преимуществом таких проектов является их высокая устойчивость и ярко выраженная тенденция к росту стоимости. От Marina Bay Sands в Сингапуре и Hudson Yards в Нью-Йорке до Canary Wharf в Лондоне — все они подтверждают важную закономерность: стоимость недвижимости растёт не только благодаря локации, но и благодаря уровню «завершённости городской экосистемы»

Почему модель All-in-One всегда задаёт тренд роста стоимости? — Доказательства с рынка и модели развития

Модель All-in-One функционирует как «дерево роста стоимости» (Growth Tree), где каждый этап развития добавляет новый уровень ценности. В основе — земельный фонд и локация, являющиеся базовыми факторами, стратегически выбираемыми в районах с существующей или планируемой активно развивающейся инфраструктурой. По мере реализации таких инфраструктурных элементов, как транспорт, метро, дорожная сеть и общественные пространства, стоимость земли увеличивается в среднем на 15–25%, как указывалось в отчёте по проекту Crossrail в Лондоне.

Ствол «дерева стоимости» — это комплексная инфраструктурная система, которая открывает путь для ключевых функциональных зон: торговых центров, офисов, гостиниц — тех «основных ветвей», которые формируют потоки людей и капитала, обеспечивая рост арендных ставок и цен продажи на 20–30%. Когда появляются «кроны» — то есть жизненные удобства, такие как школы, больницы, клубные дома и парки, — стоимость жилья продолжает увеличиваться ещё на 10–15% благодаря более полноценному качеству жизни. В итоге, когда проект достигает стадии зрелой эксплуатации, совокупная ценность модели All-in-One может быть в 2–3 раза выше по сравнению с отдельными городскими проектами.

Практические примеры с азиатских рынков также демонстрируют силу этой модели. Во Вьетнаме крупные городские проекты на западной и восточной стороне Ханоя неизменно лидируют по темпам роста стоимости, где цена квартир увеличивалась в среднем на 20–35% спустя 2–3 года после ввода в эксплуатацию, а показатели заселения и сдачи в аренду постоянно остаются высокими. В Сингапуре модель All-in-One также показала выдающиеся результаты на примере проектов Marina One Residences и Paya Lebar Quarter: стоимость квартир и офисных помещений выросла на 25–40% благодаря комплексной экосистеме, широкому набору удобств и возможностям коммерческого и сервисного использования непосредственно внутри проекта. Эти данные подтверждают, что All-in-One не только обеспечивает всестороннее качество жизни для жителей, но и является оптимальным выбором для инвесторов, стремящихся к устойчивой доходности.

Изображение многофункционального комплекса Dubai Marina в Дубае.

Три экономических механизма, помогающих модели All-in-One быть устойчивой к циклам и задавать тенденцию роста стоимости.

Во-первых — «премия за доход от аренды». Исследования JLL показывают, что офисные помещения в составе mixed-use-комплексов имеют арендные ставки примерно на 32% выше, отличаются более быстрым заполнением и меньшими доходными рисками, поскольку арендаторы готовы платить больше за возможность находиться «внутри единой экосистемы жизни». Во-вторых — эффект инфраструктуры и дефицит центральных земельных ресурсов. Согласно отчёту Knight Frank, усиливается тенденция flight to quality — активное перераспределение капитала в пользу объектов с развитой инфраструктурой, удобствами и качественным управлением. На практике стоимость недвижимости, расположенной рядом с новыми линиями метро, как правило, увеличивается на 10–20%, что отражает хорошо известный принцип: «куда приходит инфраструктура, туда растёт цена». И последнее — это механизм диверсификации доходов.

Комплексы модели All-in-one обладают множеством источников прибыли — от жилой недвижимости, офисов и розничной торговли до F&B и гостиниц, — что снижает отраслевые риски и повышает устойчивость к экономическим циклам. Благодаря этому ценовая кривая городских комплексов All-in-one всегда растёт поэтапно: не скачкообразно с последующим снижением, а поступательно — по мере того, как завершаются и доводятся до полноценного уровня очередные слои формирования стоимости: инфраструктура, удобства и эксплуатация.

От глобальных уроков — к стратегическим преимуществам Бишкека вместе с Royal Central Park

Глобальные примеры наглядно демонстрируют реальную доходность этой модели.

Marina Bay Sands в Сингапуре — туристско-развлекательный и коммерческий комплекс, который обеспечивает более 30% национального туристического дохода и на протяжении последнего десятилетия стабильно повышает стоимость недвижимости в центральных районах города. Hudson Yards в Нью-Йорке — проект с объёмом инвестиций свыше 25 млрд долларов — полностью преобразил западный Манхэттен, создав более 55 000 рабочих мест и обеспечив институциональным инвесторам доходность, превышающую рыночные показатели (alpha yield). В Лондоне Canary Wharf после периода ценовой коррекции изменил стратегию, сделав ставку на модель «lifestyle + residential», что привело к существенному восстановлению стоимости активов и ряду сделок по рефинансированию на миллиарды фунтов стерлингов. В Дубае большинство ключевых проектов сегодня реализуются в формате mixed-use/integrated; интегрированные городские комплексы в ОАЭ демонстрируют прирост капитальной стоимости на 15–20% выше по сравнению с моноотраслевыми проектами, одновременно сохраняя уровень заполняемости свыше 90% даже в условиях рыночной волатильности. А в Токио комплекс Tokyo Midtown – один из крупнейших mixed-use-проектов в районе Минато-ку с общим объёмом инвестиций около 3 млрд долларов США на площади 10 га, включающий офисы, резиденции, гостиницу, ритейл и объекты развлечений, – был объектом сделки по приобретению стоимостью 2,6 млрд долларов США в 2024 году.

Все эти примеры подтверждают, что модель All-in-one приносит прибыль не только на этапе строительства, но и на этапе эксплуатации и за счёт долгосрочных денежных потоков, благодаря чему её нередко называют «золотой курицей» современного рынка недвижимости.

Royal Central Park – пионер модели All-in-one в Бишкеке

С глобальным видением интеграции, на рынке Центральной Азии – в Бишкеке – появление Royal Central Park ознаменовало собой первый стратегический шаг столицы и региона к формату городского развития All-in-One, где все потребности проживания, работы и отдыха полностью удовлетворяются в едином пространстве. Разработанный компанией RCA Living, входящей в состав TNG Global Foundation (Великобритания), Royal Central Park является не просто премиальным девелоперским проектом, но и символом городской трансформации, подобно тому, как Hudson Yards десять лет назад изменил облик Нью-Йорка. С масштабом 24 000 квартир, 766 000 м² коммерческих площадей, 55-этажной башней и полноформатной инфраструктурой — парком, озером, школой, больницей, гостиницей и зоной развлечений — Royal Central Park задаёт новый стандарт современной городской жизни и одновременно формирует новый цикл роста стоимости на рынке.

Расположенный в западной административно-деловой части Бишкека, проект имеет прямое соединение с международным аэропортом Манас и ключевыми транспортными артериями города. Этот район формируется как новый экономический, образовательный и культурный центр — точка притяжения государственных учреждений, финансовых организаций и стратегической инфраструктуры, создавая прочную основу для долгосрочного роста стоимости активов инвесторов.

Изображение хода строительства многофункционального комплекса Royal Central Park.

Преимущество мегаполиса формата All-in-one заключается в синергии трёх факторов: выгодное расположение и активно развивающаяся инфраструктура обеспечивают стабильный ежегодный рост стоимости земли; международные стандарты управления и эксплуатации способствуют сохранению стоимости и повышению эффективности использования активов; комплексная система удобств и сервисов формирует премию стоимости в 2–3 раза выше по сравнению с многофункциональными проектами, одновременно поддерживая ликвидность и долгосрочный потенциал удорожания. Когда эти три фактора объединяются, инвестиционная стоимость начинает расти по нарастающей — не останавливаясь на одном этапе, а продолжая увеличиваться с каждым циклом развития города. С Royal Central Park инвесторы не только пользуются возможностями настоящего, но и становятся участниками начальной фазы цикла роста модели All-in-one в Бишкеке — пути, аналогичного тому, что когда-то произошёл в Сингапуре, Нью-Йорке и Лондоне.

Hãy cùng chúng tôi ngắm nhìn Royal Central Park - đại đô thị biểu tượng hạnh phúc mới của Trung Á:

Давайте вместе полюбуемся Royal Central Park — новым символом счастья в Центральной Азии.